“物管”原则上对业主失窃不赔偿

武超平  朱建山

[要旨]

物业管理中的“保安”，其职责仅限于物业公共区域防范性安全保卫活动，目的是维护物业公共区域的秩序，为业主创造安全的居住环境。物业管理企业在未违约的情况下，对业主因遭遇治安和刑事案件所受到的人身损害和财产损失不承担赔偿责任，除非物业管理企业对此事项有特别承诺。

[案情]

庄加义家住江苏省淮安市新新家园小区，淮安市新新物业管理有限公司系该小区的物业管理企业，但双方未签订物业管理合同。2006年8月24日下午，庄加义私人车库被撬，存放在内的一辆美达牌电动车被盗。庄当即报案，公安机关作了接处警记录，新新物业公司也在巡查记录中作了记载。后庄向物业公司多次索赔未果，遂诉至淮安市清浦区人民法院，要求物业公司赔偿其电动车损失1700元。被告辩称，原告与被告是物业管理合同关系，而非保管合同关系，被告已经履行了正常的巡查义务，原告的诉讼请求于法无据，故请求法院驳回其诉讼请求。

[审判]

淮安市清浦区人民法院经审理认为，根据国务院《物业管理条例》第2条的规定，物业管理是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。原、被告双方虽未签订物业管理合同，但双方已形成事实上的物业合同关系，被告进行了日常的物业管理工作，但对原告失窃造成的损失，被告没有特别承诺赔偿，不应当由被告对此承担赔偿责任，原告要求被告对其失窃的电动车进行赔偿没有法律依据。淮安市清浦区人民法院于2006年9月26日作出判决：驳回原告诉讼请求。一审判决后，原、被告均未上诉，该判决已发生法律效力。

[评析]

近年来，我国房地产业发展迅速，物业管理这一新鲜事物应运而生。但由于传统思维的惯性，许多人还不能理解物业管理的真正含义和相关概念，由此而产生了一些不必要的纷争和诉讼，本案即属一例。经常有业主因遭遇治安或刑事案件向物业管理企业索赔，物业管理企业对此应否赔偿，这已成为社会普遍关注的热点问题。要回答这一问题首先要厘清“物业管理”的概念和物业管理中“保安”的概念。

根据国务院《物业管理条例》的规定，物业管理是物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动。由此可见物业管理的法律特征是：1.在物业管理服务合同中，物业管理企业与业主形成的是对物业的委托管理关系，而非保管合同关系；2.物业管理企业提供服务的内容是，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理；3.物业管理企业服务的空间范围是物业的公共区域，业主的私人空间不在物业管理的范围内。据此，作为物业管理中的保安也不是广义上的保卫社会公共安全。其职责仅限于物业公共区域防范性安全保卫活动，目的是维护物业公共区域的秩序，为业主创造安全的居住环境。

既然物业管理企业与业主形成的是合同关系，那么物业管理企业只有在违约的情况下（排除侵权情形）才应承担民事责任。在事实合同关系中，物业管理企业只有在不履行或不适当履行一般物业合同中主要义务的才应承担民事责任。物业管理企业不是业主的保管人、保险人，其自身能力也不足以彻底根除治安和刑事案件。因此在物业管理企业未违约的情况下，让其对业主因遭遇治安和刑事案件受到的人身损害和财产损失承担赔偿责任没有法律依据，除非物业管理企业对此事项有特别承诺。

物业管理属典型的劳动密集型企业，其收费主要用于公共设施的维修与维护、绿化的养护、物业的保洁、保安服务等方面，所以在物业管理企业履约没有过错又对业主无特别承诺的情况下，让其对业主因遭遇治安和刑事案件受到的人身损害和财产损失承担赔偿责任显然将违反权利义务对等原则。倘若在此情形下亦要赔偿，那么必然扼杀物业管理企业，可能也不会存在物业管理企业。

综上所述，原告的电动车失窃，直接责任人为偷车人，应由其承担返还或赔偿责任。被告既非原告的保管人、保险人，对原告亦无特别承诺，且已履行了正常安全巡查的义务，失窃事件又发生在原告的私人空间，故原告的电动自行车失窃与物业管理企业的管理行为无因果关系，在此情况下要求被告对其损失进行赔偿没有法律依据，因此法院驳回原告诉讼请求的判决是正确的。（转自2006年11月8日人民法院报）